南城君解读：两个大消息：一个是大兴旧宫两块”双限“地块拍卖终于出结果了，另一个是建委出台了由于”双限“造成的房地产自持物业70年的后续政策！两个消息前后脚，关系密切，因为大兴这两块地，房企可能会拿出其中的70%房屋进行70年自持，建委为堵住”自持变相销售“出此政策。大约一周前，大兴旧宫两宗住宅地块进行拍卖，吸引了30多家知名房企报名参与，特别是各大豪宅开发商也都悉数到场，竞拍现场异常火爆，地产大鳄们疯狂拍价，溢价率之高令人咂舌，中海+保利+龙湖+首开联合体、金茂、正商，绿城旭辉永同昌恒基联合体等4家入围进入高标准住宅评标阶段，在交集等待了七天，现在答案终于揭晓，中海、保利、龙湖、首开联合体成最大赢家，该联合体一口气吃了大兴旧宫两块地！大家仔细看地图，06、07地块和10、11、12地块这两块地是连在一起的，被一家联合体吃掉也挺好，可以商量着来如何整体开发，06、07、10、12都是住宅用地，会不会搞个街区制四个开发商各开发一块？！话说某些大开发商还没有南城君眼光好，这些开发商现在才发现大兴价值，有点晚了。像中海、远洋这类的牛气冲天的大地产开发商，以前哪瞧得上大兴的地啊，现在情势反转了吧，这还是“双限地块”，豪掷巨金都不一定抢的到，现在都得几家地产巨头联合起来才有可能抢下。如果这些牛气的地产商能早几年就来大兴拿地，大兴估计也有了诸如“中海德茂公馆”、“远洋城南山水”之类的楼盘了，可惜啊晚了一步，相反像旭辉这类地产商很会钻空子抓机会现在在大兴赚的是盆满钵满。这世界变化太快，如果没有提前预判和紧跟潮流，很快就会掉队。再说说大兴区，去年形势大好的前提下，仅卖出京开东绿地一块高价地，如果当时能够抓住时机，多卖几块地，那就赚大发了，大兴财政就有钱了，大兴财政有钱了才能投资大兴基础设施，才能有充裕的钱去补偿拆迁，做到继续拆迁征地，才能继续搞开发。说实话，现在限地价、限房价政策，本该卖到200亿的地，才卖到127亿，我觉得大兴现在卖地真是卖亏了。还是朝阳、海淀赶上了好时候，以前可以疯狂高价卖地不限制。希望下次“双限”退出窗口再次打开的时候，大兴赶紧多卖几块地，多卖地财政才能有钱，只有大兴财政有钱了，大兴才能接着发展干大事，造福大兴人民。今天上午，市住建委和市规土委联合发布《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》，明确企业自持商品住房应全部用于对外租赁，不得以任何方式对外销售，自持年限与土地出让年限一致。同时，为了防范“以租代售”，对外出租单次租期不得超过10年。

　　大兴旧宫两地块土地拍卖参与房企名单及结果：

　　大兴旧宫小地块（06.07地块）报名16家企业：1.首创＋远洋，2.华润＋华发，3.招商，4.首开＋保利＋龙湖＋中海（中标赢家），5.中粮＋天恒＋碧桂园，6.兴展＋兴创＋城建，7.绿城旭辉永同昌恒基，8.京投万科国开东方，9.正商，10.金茂，11、平安，12.金隅大成＋住总，13.融创，14.石榴，15.金地电建，16、正荣。

　　大兴旧宫大地块（10.11.12地块）报名14家企业：1.首创＋远洋，2.华润＋华发，3.招商，4.首开＋保利＋龙湖＋中海（中标赢家），5.中粮天恒＋碧桂园，6.兴展＋兴创＋城建，7.绿城旭辉永同昌恒基，8.京投万科国开东方，9.正商，10.金茂，11、平安，12.金隅大成＋住总，13.融创，14.金地电建。

　　4月13日，经过一周的方案评选，大兴旧宫镇两宗住宅用地终于出来了结果，中海+保利+龙湖+首开四家组成的联合体脱颖而出，以127亿元的总价，将两地块收入囊中。

　　大兴区旧宫镇DX07-0201-0006、0007地块

　　大兴区旧宫镇DX07-0201-0010、0011、0012地块

　　两宗地块的总规划面积为328068㎡，其中，居住用途建筑面积的70%需竞得企业自持70年，不得进行售卖。此外，剩余面积开发建造的商品住房销售均价不超过52315元/平方米，且最高销售单价不得超过54931元/平方米。

　　两宗地都是“限房价、竞地价”的方式出让，商品住房销售均价不超过52315元/平方米，且最高销售单价不得超过54931元/平米。据了解，目前旧宫区域内市场成交均价已经达到了7万元左右，大部分项目签约均价在6万元以上。两地块5.4万元的限价未来能否给区域房价带来影响，仍需看后市表现。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为：

　　从地块看，多家企业在严格调控下，拼抢住宅用地。合计2宗地32.4万平米的商品房住宅用地，其中22.68万平米将成为持有70年的出租型物业。另外大约97207平米面积成为限价商品房住宅。

　　4家标杆房企127.2亿获得9.7万平米限价商品房住宅，另外超过22.68万平米为持有出租物业。

　　首先：地块位置均处于热点区域，特别是旧宫地块，整体看，限价使得销售不存在难度，即使持有出租也有一定市场。房企拼抢土地，特别是住宅类土地成为在一线城市的必然选择。

　　其次： 2宗住宅用地最后全部竞争到70%持有上限，也就是说合计2宗地32.4万平米的商品房住宅用地，其中22.68万平米将成为持有70年的出租型物业。另外大约97207平米面积成为限价商品房住宅。按照面积要求，大约合计供应1000套左右低价商品房住宅，对区域内目前售价已经在7-8万的商品房会带来一定的冲击。

　　第三：从市场看，虽然调控持续，但对于房企来说，资金宽裕，而且补充库存积极性高，所以依然有几十家企业参与竞争。

　　土地位置虽然不错，但属性均不完全可售的物业，开发商投入巨资，体现了企业的抢地决心和资金宽裕程度。

　　地块本身限价政策非常严格：可以说北京在调控中下了所有能下的重药。

　　但依然难以抵挡积极补充库存的房地产企业。而这些高价拿地的地块，基本都处于接近亏损的边缘。房企在调控周期内，更看重这部分安全的销售额。一线城市依然是房企必争之地，所以包括部分外地企业积极参与北京土地出让。

　　预计后续北京挂牌土地，在历史最严格的调控下，依然会高位运行。

　　第四：截止日前2017年前3月供应的住宅用地已经多达20宗，大部分将在4-5月成交，累计供应面积已经达到了234.4万平米，已经超过了2016年全年的供应量。

　　未来房地产市场将呈现楼市降温下的，土地高位运行，虽然资金宽裕，但参与抢地的房企风险越来越大。

　　那么”限房价限地价“造成房企大量自持，这些自持物业怎么处置呢？4月14日，今天住建委给终于出了开发商自持的后续办法，请看：

　　市住建委和市规土委联合发布《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》，明确企业自持商品住房应全部用于对外租赁，不得以任何方式对外销售，自持年限与土地出让年限一致。同时，为了防范“以租代售”，对外出租单次租期不得超过10年。

北京市住房和城乡建设委员会和北京市规划和国土资源管理委员会联合发布《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》

　　通知如下：

　　一、在土地出让时，招拍挂交易文件中明确要求房地产开发企业（以下简称企业）自持商品住房出租的，适用本通知。

　　二、市住房和城乡建设委员会同市规划和国土资源管理委员会指导、监督全市企业自持商品住房租赁管理工作。各区住房城乡建设部门和规划国土部门负责对辖区内企业自持商品住房租赁行为进行监督和管理。

　　三、企业自持商品住房应全部用于对外租赁,不得销售。企业持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年。

　　四、企业破产清算，其自持商品住房按相关法律法规规定处理；企业进行合并重组或股权转让涉及自持商品住房产权转让的，须经项目所在区政府同意后整体转让。转让后，不得改变自持商品住房规划用途，并应继续用于出租。

　　五、企业自持商品住房租赁活动实行市场化机制，不限定承租主体，租金价格由租赁双方按照市场水平协商确定。

　　六、为保障租赁双方合法权益，自持商品住房出租纳入本市房屋租赁信息服务与监管平台管理，租赁合同应进行网上签约，并按规定办理登记备案。

　　七、企业出租自持商品住房前，应对房屋进行全装修。装修标准应当符合相关标准规范对基本居住条件的要求。

　　八、企业可成立租赁管理部门开展自持商品住房租赁经营；也可与住房租赁企业、房地产经纪机构合作经营。

　　九、住房城乡建设部门对企业违反本通知规定,将自持商品住房“以租代售”或通过其他方式变相销售的行为予以认定,并纳入“黑名单”，规划国土部门据此取消相关企业后续参与本市土地招拍挂资格，住房城乡建设部门对其开发资质予以降级或者注销。

　　十、对自持商品住房承租人的监督管理，按照承租普通商品住房相关规定执行。

　　十一、本通知自发布之日起实施。

　　政策解读：

　　企业自持年限应为70年

　　2016年9月30日，本市出台房地产市场调控新政，要求强化“控地价、限房价”交易方式，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施，并鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源。“自持地块自面市后就深受关注，特别是近期有关万科小米合作 内购禁售房 的报道，也引发了不少讨论。”相关部门负责人表示，鉴于此，两部门认为应及时出台有效措施，确保企业自持商品住房切实用于出租，构建购租并举的住房供应体系。《通知》第三条提出，企业自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售，企业持有年限与土地出让年限一致。

　　单次租期不得超过10年

　　值得注意的是，《通知》中特意强调，对于开发企业持有土地的出租，对外出租单次租期不得超过10年。该负责人称，限定单次租赁最长期限外，也规定了将自持出租房屋纳入本市房屋租赁信息服务与监管平台管理，要求租赁合同网上签约，并进行登记备案，便于各区进行日常管理。“目前正在修订《北京市房屋租赁管理若干规定》，拟搭建房屋租赁信息服务与监管平台，将租赁合同登记备案职能纳入市区两级住建部门统一管理。”

　　对于擅自将自持商品住房“以租代售”或通过其他方式变相销售的房地产开发企业，规划国土部门将据此取消相关企业后续参与本市土地招拍挂资格，住房城乡建设部门对其开发资质予以降级或者注销。

　　租金由租赁双方商定

　　企业将自持的商品住宅对外出租，租金水平该怎么定？《通知》也明确，企业自持商品住房租赁活动实行市场化机制，不限定承租主体，租金价格由租赁双方按照市场水平协商确定。

　　市住建委相关负责人介绍，《通知》规定自持部分租赁实行市场化运营机制，出租对象不限定特定企业和个人，租金价格由租赁双方根据市场水平共同商定。“当然，为培育和发展住房租赁市场，我们也鼓励企业多元选择经营模式，既可以自行成立租赁管理部门，也可与专业住房租赁企业、房地产经纪机构合作经营。”

　　专家点评：有利于培育租赁市场

　　“这一举措，有利于北京住房租赁市场培育和发展。”首都经济贸易大学教授赵秀池告诉记者，去年国办39号文件提出大力培育和发展租赁市场，但是各地还是感到无从下手。北京在土地出让环节，竞自持商品住宅比例，做了很好的探索和尝试，对租赁市场是个创新。

　　“开发商自持部分或者全部商品住房，可大量增加租赁房供应，成为租赁市场的稳定剂，而自设租赁部门或由机构开展租赁，也在管理上更加统一规范。与此同时，文件禁止并严惩以租代售行为，也能从源头上有效预防政策走样。”赵秀池表示。

　　北京房地产业协会秘书长陈志：自持70年 堵住“变相销售”两条路

　　文件规定自持年限与土地出让年限一致，就是70年，表明这类房产性质是只能出租、不得买卖，即便企业重组、股权变动原因整体转让后，仍应继续用于出租。

　　文件把预防和惩治“以租代售”的行为作为重点，规定租赁合同不能超过10年，租赁合同要求网上签约，并对以租代售或者通过其他方式变相销售的房地产开发企业，将纳入黑名单，取消其后续参与土地招拍挂的资格，并按相关规定予以降级或者注销资质。

　　之前网上关于万科小米合作“内购禁售房”引发社会关注。据了解，万科公司已经就此进行了辟谣。根据文件规定，今后一旦发现类似炒作和违规操作，将依法予以严惩。（部分节选自腾讯、澎湃，由南城君编辑整理）